Na wstępie należy przypomnieć, iż w chwili obecnej aby móc ubiegać się o kredyt mieszkaniowy trzeba dysponować minimum 10% wkładem własnym. Warto przy tym zaznaczyć, iż oferty z 10% wkładem własnym są znacznie droższe niż kredyty skierowane do
klientów, którzy posiadają minimum 20% środków własnych. Co więcej, nie wszystkie banki udzielą nam kredytu przy minimalnym wkładzie własnym: BNP Paribas, ING czy City Bank będą wymagać od nas minimum 20% wkładu własnego.
Rozwiązanie, które ma wejść w życie w maju w ramach „Polskiego Ładu” będzie mieć za zadanie wsparcie potencjalnych nabywców nieruchomości mieszkalnych, który nie dysponują własnym wkładem finansowym.
Warto zwrócić uwagę, iż w przeciwieństwie do wcześniejszych programów wspierających kredytobiorców takich jak :Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”, program „Mieszkanie bez wkładu własnego” nie przewiduje dofinansowania do kredytu (jedyny wyjątek stanowi tzw. “spłata rodzinna” lecz o tym wspomnę w dalszej części artykułu).
Do kogo skierowany jest program?
Program skierowany jest do osób, które są w stanie udokumentować źródło pochodzenia swoich dochodów i posiadają zdolność kredytową ale jednocześnie nie posiadają wymaganego minimalnego wkładu własnego.
Program wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wartości nieruchomości i wynosić więcej niż 100.000zł. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.
Kredyt z gwarantowanym wkładem mieszkaniowym musi być udzielony na minimum 15lat oraz musi zostać udzielony w złotówkach.
Jakie warunki należy spełnić, żeby dostać kredyt gwarantowany?
Kredytobiorca oraz członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innego mieszkania, chyba że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50m2, gdy dzieci jest dwoje, 75m2, gdy dzieci jest troje, i 90m2, gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego już nie ma.
Z programu mogą skorzystać zarówno single, pary/małżeństwa, jak i rodziny wielodzietne.
Ograniczenie w możliwości skorzystania z programu dotyczy osób w związkach nieformalnych jeżeli nie wychowują oni wspólnie dzieci. W przypadku tych osób będzie można ubiegać się o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego odrębnie jako jednoosobowe gospodarstwa domowe.
W przeciwieństwie do rozwiązań przyjętych we wcześniejszych programach wsparcia kredytobiorców Ustawa nie określa limitu powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości jak i limitu wieku kredytobiorców.
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać przeznaczony na zakup nieruchomości mieszkalnej budowę domu lub zakup nieruchomości gruntowej w celu budowy na niej domu.
Spłata rodzinna
Program przywiduje możliwość tzw. spłaty rodzinnej”, jest to jednorazowa spłata części kapitału kredytu mieszkaniowego za kredytobiorcę w przypadku, gdy w czasie spłaty kredytu dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko.
Wysokość spłaty wyniesie 20 tys. zł w przypadku urodzenia się drugiego dziecka oraz 60 tys. zł w przypadku urodzenia się trzeciego albo kolejnego dziecka. Spłata rodzinna zostanie przyznana każdorazowo, gdy w rodzinie kredytobiorcy w trakcie okresu spłaty kredytu, urodzi się dziecko.
Dostępność programu
Program w swoim założeniu ma pomóc wielu potencjalnym nabywcom nieruchomości jednakże niektóre z zapisów ustawy każą zastanowić się nad dostępnością programu dla przeciętnego Kowalskiego.
Duże wątpliwości co do dostępności programu budzi zapis dotyczący limitu maksymalnej ceny metra kwadratowego mieszkania, które będzie mogło być sfinansowane gwarantowanym kredytem mieszkaniowym. W przypadku wielu lokalizacji limit ceny m kw. znacząca odbiega od wartości rynkowych.
Najgorzej sytuacja ma się w Krakowie i Szczecinie gdzie limit ceny m. kw. mieszkania na rynku wtórnym są według obliczeń Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expander Advisors, o 31% niższe od cen rynkowych.
Najwyższe limity ceny m kw. obowiązują natomiast dla nieruchomości w Warszawie co jednakże wcale nie oznacza wyższej dostępności programu dla osób chcących zamieszkać w stolicy, gdyż limit ceny dla rynku wtórnego będzie aż 28% niższy niż średnia cena rynkowa m. kw. (według danych z września 2021r.)
Największe powody do zadowolenia powinny mieć osoby chcące kupić mieszkanie w Bydgoszczy gdyż tam limity ceny m kw. są wyższe niż średnie ceny rynkowe na rynku lokalnym i dotycz to zarówno rynku wtórnego jak i pierwotnego. Na rynku pierwotnym średnie limity cen są wyższe o 2% od średniej rynkowej natomiast na rynku pierwotnym są wyższe aż o 10%.
Poniższe tabele prezentują limity cen wyrażone w m. kw oraz relację tych limitów w stosunku do średnich cen na lokalnych rynkach dla wybranych 16 miast w Polsce:
Niski limit środków
Drugim kluczowym aspektem, który należy wziąć pod uwagę analizując kwestię dostępności programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest poziom maksymalnego limitu środków budżetu państwa przekazywanych do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego.
Limit zagwarantowany na rok 2021 wynosi 100mln zł. Co to oznacza w praktyce? Przyjmując założenie, że średnia wartość nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania w programie wyniesie 400.000zł a poziom gwarantowanego wkładu własnego 20% od tej wartości, czyli 80.000zł zapisany w ustawie limit wystarczy na udzielenie 1250 kredytów z gwarantowanym wkładem finansowym. Czy to dużo? Według danych Związku Banku Polskiego do końca III kwartału 2021 roku udzielono 192tys. kredytów mieszkaniowych czyli średnio 21,33tys.miesięcznie. W związku z tym istnieje duże prawdopodobieństwo, że środki na dofinansowanie wkładu własnego błyskawicznie się wyczerpią.
Nie lepiej będzie przedstawiać się sytuacja w roku 2023.Co prawda limit ulegnie podwojeniu jednakże czas obowiązywania programu wydłuży się prawie dwukrotnie w stosunku do roku ubiegłego.
Sytuacja będzie poprawiać się w latach kolejnych gdyż w 2024 roku limit środków wzrośnie do 500mln zł, w 2025 do 700mln zł a ostatecznie osiągnie poziom 2,15mld zł w roku 2032 – ostatnim roku obowiązywania programu.
Ostatnią niewiadomą jest kwestia udziału banków w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” Na chwilę obecną żaden z banków nie zadeklarował czy będzie chciał przystąpić do programu.